Formation of System of Indicators for the Evaluation of Design Solutions in High-Rise Housing Construction

Grebenshchikova L.S., Yakushev N.M., Ivanova I.B.

Abstract


The paper describes the sequence of development and validation of methods for assessment of projects of apartment houses on the basis of the scorecard. A variety of proposals for those who are planning to improve their housing conditions greatly complicates the choice. Indeed, it is difficult to focus on one option when there are so many tempting alternatives. We have attempted to develop a methodology to assess design solutions based on a set of indicators and choose the best option from the point of view of the buyer, with the help of the expert survey. The selection of the expert group was held by way of mutual recommendations (“snowball”). The disadvantage of this method is the lack of assurance of estimation reliability. Group expert assessment can be considered objective only if there is the sufficient consistency in the responses of experts. We have chosen the method of the study - individual interview, which takes place in the form of a free conversation and allows you to receive from the respondent the detailed information on the issues discussed; it is held in the convenient for the expert time, and allows for eliminating the influence of authority and the suppression of other opinions. According to the results of the expert survey a structured model of assessment was composed in which characteristics of the project are located at four levels: 1) price and reliability of the developer; 2) description of the apartment; 3) description of the house; 4) feature of the construction area. Each characteristic of the project is described by several indicators. Based on the ranks of the experts, weighting coefficients (coefficients of importance) of each indicator were calculated. For testing the methodology two projects similar in space and layout design and location were taken. The list of indicators on the blocks, instructions for calculating, weighting factors and calculation of integrated indicators are presented in the tabular form.

Keywords


evaluation of design solutions; expert survey; weighting factors; calculation of the integral indicator

Full Text

Многоквартирные жилые дома возводятся сегодня в основном по индивидуальным проектам. Ужесточение конкуренции на рынке первичного жилья заставляет застройщиков использовать современные технологии, архитектурные приемы и планировочные решения [1]. Количество и разнообразие предложений для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия, сильно затрудняет выбор. Действительно, сложно остановиться на одном варианте, когда вокруг столько заманчивых альтернатив. Нами предпринята попытка разработать методику, которая позволит оценивать проектные решения на основе комплекса показателей и выбирать оптимальный вариант с точки зрения покупателя. Первый этап работы включал отбор показателей на основе изучения специальной литературы [2, 3]. Обоснованность введения того или иного показателя в методику возможно проверить двумя способами: 1) проведением экспертного опроса; 2) статистическими методами. Мы решили воспользоваться методом экспертных оценок. Экспертный опрос - разновидность опроса, где респондентами являются эксперты - высококвалифицированные специалисты в определенной области деятельности. Метод подразумевает компетентное участие экспертов в анализе и решении рассматриваемой проблемы, позволяет выявить мнение специалистов, выполнить ранжирование каких-либо признаков и определить степень важности [4, 5]. Недостатком метода считается отсутствие гарантий в достоверности оценок. Эта проблема решается путем проведения проверки согласованности мнений экспертов. По процедуре проведения экспертные опросы подразделяются на очные и заочные, индивидуальные (докладные записки, анкетирование, интервью) и групповые (комиссии, круглые столы, с прямой оценкой, с обратной связью…). Выбранный нами метод проведения исследования - индивидуальное интервью, которое проходит в виде свободной беседы и позволяет получить от респондента подробную информацию по обсуждаемой проблеме, проводится в удобное для специалиста время, позволяет исключить влияние авторитетов и подавление других мнений. Проведение экспертного опроса включало следующие этапы: подбор экспертов и формирование экспертной группы; подготовка плана беседы и анкеты; формирование папки с дополнительной информацией; подготовка к интервью (выбор времени и места встречи, мотивации); проведение интервью; обработка результатов. Минимальное количество экспертов, исходя из заданной достоверности результата (А = 0,95), определяется по уравнению (1) где h - доверительный коэффициент (0,95); ra - доля элементов выборки с наличием заданного признака (0,95); ro - доля элементов выборки с отсутствием заданного признака (0,05); D - ошибка репрезентативности (0,02); Подбор экспертной группы проводился способом взаимных рекомендаций («снежного кома»). Этот способ наиболее удобен при анализе узких специальных проблем. В качестве экспертов привлекались ученые ИС-факультета ИжГТУ имени М. Т. Калашникова, специалисты проектных, строительных организаций, риелторы. Анкета, предлагаемая экспертам для заполнения, содержала преамбулу, таблицу с показателями, их описанием и формулами расчета. Интервью проводились при личной встрече, в отсутствии посторонних лиц и длились около 30 минут. В ходе беседы обсуждалась концепция модели оценки проекта, уточнялся перечень показателей, проводилось их ранжирование. Групповая экспертная оценка может считаться объективной лишь при условии достаточной согласованности ответов экспертов. Проверка согласованности выполнена с помощью коэффициента конкордации Кендалла и критерия Пирсона. Коэффициент конкордации равен W = 0,674, то есть мнения экспертов достаточно согласованы. По результатам экспертного опроса была составлена модель оценки (рис. 1), в которой характеристики проекта размещены на четырех уровнях: 1) цена и надежность застройщика; 2) характеристика квартиры; 3) характеристика дома; 4) характеристика района строительства. При построении модели мы избегали использования специальных терминов. Каждая характеристика проекта описана несколькими показателями. Перечень показателей и указания по расчету представлены в таблице. Далее на основе рангов экспертов были рассчитаны весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) каждого показателя. Сумма весовых коэффициентов блока показателей принята равной 1. Блоки показателей сформированы с учетом их сущности. Для расчета интегрального коэффициента (по каждому блоку) выбрана формула средней взвешенной: (2) где - весовой коэффициент i-го показателя проекта; - значение i-го показатели проекта. Для апробации методики были взяты два проекта, похожие по объемно-планировочному решению и месту расположения. Вариант 1 - дом «Резидент» компании «АСПЭК-Домстрой» в Ижевске представлен на рис. 2 [6]. Вариант 2 - ЖК «OCEAN city» компании «Урал-Домстрой» в Ижевске представлен на рис. 3 [7]. Перечень показателей по блокам, указания по расчету, весовые коэффициенты и расчет интегральных показателей представлены в таблице. Результаты расчетов представлены на рис. 4. Согласно таблице по экономическим, техническим и ландшафтно-композиционным характеристикам вариант 2 (ЖК «OCEAN city» компании «Урал-Домстрой») предпочтительнее варианта 1 (дом «Резидент» компании «АСПЭК-Домстрой»); по эксплуатационным характеристикам варианта 1 предпочтительнее варианта 2. Рис. 1. Мультиатрибутивная модель оценки проектных решений в многоэтажном жилищном строительстве с точки зрения покупателя Рис. 2. Дом «Резидент» компании «АСПЭК-Домстрой» и план типового этажа Рис. 3. ЖК «OCEAN city» компании «Урал-Домстрой» и план типового этажа Расчет интегральных показателей Наименование показателя, единица измерения Дом «Резидент» ЖК «OCEAN city» Весовой коэффициент Указания по расчету Вариант 1 Вариант 2 Экономические характеристики 1. Стоимость 1 м2 , руб./ м2 45000 38 000 0,4 где Соб.кв - общая стоимость квартиры, руб.; Fкв - площадь квартиры, м2 Коэффициент 0,84 1 Балл 0,336 0,4 2. Продолжительность строительства, месяц 27 24 0,25 Определяется по СНиП 1.04.03-85* Коэффициент 0,89 1 Балл 0,223 0,25 3. Имидж застройщика, балл* 3 3 0,2 Доступность информации о компании (1 - да, 0 - нет), представитель компании-застройщика предоставляет весь пакет документов покупателю (1 - да, 0 - нет), положительные отзывы о компании (1 - да, 0 - нет). И:[0;3], где И - имидж застройщика Коэффициент 1 1 Балл 0,2 0,2 4. Специальные предложения, балл* 0 1 0,0833 Акции, скидки (1 - да, 0 - нет). Сп:[0;1], где Сп - специальные предложения Коэффициент 0 1 Балл 0 0,083 5. Государственная поддержка, руб. - - 0,0667 Государственная программа субсидирования (безвозмездная помощь) Коэффициент - - Балл - - Интегральный показатель К 0,759 0,933 1 Эксплуатационные характеристики 6. Жилищно-коммунальные платежи, руб. 3181,77 3218,39 0,833 Расчет размера платежей производится на основе количества потребленных услуг. Коэффициент 1 0,988 Балл 0,833 0,823 7. Безопасность, балл* 1 1 0,167 Показатель низкого уровня риска для человека (1 - да, 0 - нет). Б:[0;1], где Б - безопасность Коэффициент 1 1 Балл 0,167 0,167 Интегральный показатель К 1 0,99 1 Технические характеристики 8. Высота этажа, м 3 2,7 0,262 h - высота этажа (от пола до потолка), м Коэффициент 1 0,9 Балл 0,262 0,236 9. Площадь подсобных помещений, м2 1,35 2,04 0,0159 S = ab, где a - ширина, м; b - длина, м Коэффициент 0,66 1 Балл 0,0104 0,0159 Окончание табл. Наименование показателя, единица измерения Дом «Резидент» ЖК «OCEAN city» Весовой коэффициент Указания по расчету Вариант 1 Вариант 2 10. Планировка здания (этажа), кол-во квартир 5 7 0,1 Количество квартир, расположенных на одной лестничной площадке Коэффициент 1 0,71 Балл 0,1 0,071 11. Планировка квартиры, балл* 2 2 0,196 Улучшенная планировка квартиры (1 - да, 0 - нет), все помещения раздельные (1 - да, 0 - нет), имеют форму квадрат (1 - да, 0 - нет). Пкв:[0;3], где Пкв - планировка квартиры Коэффициент 1 1 Балл 0,196 0,196 12. Наличие дополнительных удобств, балл* 1 3 0,143 Наличие камина (1 - да, 0 - нет), гардеробной (1 - да, 0 - нет), террасы (1 - да, 0 - нет), панорамного остекления (1 - да, 0 - нет). Нд.у:[0;4], где Нд.у - наличие дополнительных удобств Коэффициент 0,33 1 Балл 0,047 0,143 13. Объемно-планировочное и конструктивное решение дома, балл* 3 3 0,1879 Изолированные лифты и лестницы(1 - да, 0 - нет), качественные лифты, окна и двери, инженерное оборудование дома (1 - да, 0 - нет), ширина коридора не менее 1,0 м (1 - да, 0 - нет). Р:[0;3], где Р - объемно-планировочное и конструктивное решение дома Коэффициент 1 1 Балл 0,1879 0,1879 14. Класс энергоэффективности, балл* 1 1 0,095 Высший класс энергоэффективности (1 - да, 0 - нет). КЭ:[0;1], где КЭ - класс энергоэффективности Коэффициент 1 1 Балл 0,095 0,095 Интегральный показатель К 0,8985 0,945 1 Ландшафтно-композиционные характеристики 15. Архитектурная выразительность, балл* 1 1 0,0185 Своеобразие формы, выделяющее данный объект (1 - да, 0 - нет). А:[0;1], где А - архитектурная выразительность Коэффициент 1 1 Балл 0,0185 0,0185 16. Целостность композиции, балл* 1 1 0,0111 Соответствие объекта существующему или проектируемому городскому и природному окружению (1 - да, 0 - нет). Ц:[0;1], где Ц - целостность композиции Коэффициент 1 1 Балл 0,011 0,011 17. Благоустройство, балл* 3 4 0,1869 Наличие детских площадок (1 - да, 0 - нет), озеленение (1 - да, 0 - нет), наличие парковочных мест (1 - да, 0 - нет), подъездные пути (1 - да, 0 - нет). Б:[0;4], где Б - благоустройство Коэффициент 0,75 1 Балл 0,1401 0,1869 16. Вид из окон, балл* 2 2 0,104 Красивый вид из окон квартиры (1 - да, 0 - нет), выход окон квартиры на две стороны (1 - да, 0 - нет). Б = В:[0;2], где В - вид из окон Коэффициент 1 1 Балл 0,104 0,104 17. Уровень шума, балл* 0 0 0,137 Шум от проезжающего транспорта (0 - да, 1 - нет). У:[0;1], где У - уровень шума Коэффициент 0 0 Балл 0 0 18. Экология, балл* 3 3 0,1555 Близость к зеленой зоне (парк или сквер) (1 - да, 0 - нет), отдаленность от промышленных объектов (1 - да, 0 - нет), отдаленность от транспортных развязок (1 - да, 0 - нет), отдаленность от ЛЭП (1 - да, 0 - нет). Э:[0;4], где Э - экология Коэффициент 1 1 Балл 0,1555 0,1555 19. Инфраструктура района строительства, балл* 5 5 0,137 Комплексность застройки: магазины (1 - да, 0 - нет), школы (1 - да, 0 - нет), детские сады (1 - да, 0 - нет), больницы (1 - да, 0 - нет), парки (1 - да, 0 - нет), стадионы (1 - да, 0 - нет). Ир.с:[0;6], где И р.с - инфраструктура района строительства Коэффициент 1 1 Балл 0,137 0,137 20. Общественный транспорт, кол-во маршрутов, балл* 4 4 0,25 Виды общественного транспорта присутствующие на линии: трамвай (1 - да, 0 - нет), автобус (1 - да, 0 - нет), троллейбус (1 -да, 0 - нет), маршрутное такси (1 - да, 0 - нет). Об.тр:[0;4], где Об.тр - общественный транспорт Коэффициент 1 1 Балл 0,25 0,25 Интегральный показатель К 0,8151 0,8619 1 Рис. 4. Сравнение интегральных показателей по вариантам Методика может быть использована инвесторами, риелторами, покупателями при сравнении проектов многоэтажных жилых домов. Система показателей может быть расширена, весовые коэффициенты - откорректированы. Может быть посчитан единый коэффициент проекта как взвешенная сумма четырех интегральных коэффициентов.

Galleys

PDF (Русский)
References References

Проекты многоквартирных домов [Электронный ресурс]. - URL: http://proekt-sam.ru/proektzdanii/proektymnogokvartirnyh-domov.html - Загл. с экрана.

СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные : актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 [Электронный ресурс]. - URL: http://docs.cntd.ru/document/ 1200084096 - Загл. с экрана.

Грахов В. П., Кислякова Ю. Г., Калинина О. Ф. Исследование факторов, влияющих на развитие жилищно-строительного комплекса региона // Экономика и предпринимательство. - 2014. - № 4-2(45-2). - С. 946-948. - ISSN 1999-2300.

Экспертный опрос [Электронный ресурс]. - URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Экспертный_опрос - Загл. с экрана.

Литвак Б. Г. Экспертные оценки и принятие решений. - М. : Патент, 1996.

ООО «АСПЭК-Домстрой» [Электронный ресурс]. - URL: http://aspecdom.ru/projects/50#page - Загл. с экрана.

ООО «Урал-Домстрой» [Электронный ресурс]. - URL: http://www.uds18.ru/objects/ocean-city-section-1/- Загл. с экрана.




DOI: http://dx.doi.org/10.22213/2413-1172-2017-3-62-66

Article Metrics

Metrics Loading ...

Metrics powered by PLOS ALM


Copyright (c) 2017 Bulletin of Kalashnikov ISTU

Creative Commons License
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.


ISSN 1813-7903 (Print)
ISSN 2413-1172 (Online)